미국의 금리 인하가 임박했다는 12월 FED의 발표 이후 고공행진을 하던 원달러 환율이 떨어지고, 긍정적인 시그널들이 나타남으로 인해서 주식시장은 상승 흐름을 보여주고 있습니다. 미국의 주식시장은 계속 좋은 상승흐름을 보여줄 것으로 보여지지만, 우리나라도 계속 그럴수 있을까요?
최근 뉴스 기사 중 주의 깊게 살펴 보아야할 내용 중 하나는 부동산 관련 이슈를 주목을 해야 하지 않을까 싶은데요. 시행사와 건설사의 브릿지론, PF잔액은 급격히 높아지고, 연체율도 늘어나고 있습니다. 도급순위 100위권의 건설사들 중 이름만 들어도 알만한 여러 건설사들이 잠재적 우발채무로 인해 워크아웃, 도산의 이야기가 많이 나오고 있는데요. 부동산 투자와 주식시장에서의 건설주 투자에 주의를 기울일 필요가 있어 보입니다.
부동산 PF 부실을 몰고 온 국내 부동산 시장의 그동안의 악순환
1. 코로나시기 낮아진 금리와 정부의 내수 경기 활성화라는 목표였지만 유동성 증가로 인한 풍부한 자금이 부동산, 증시로 흘러 들어가면서 부동산을 끌어올립니다.
2. 지속된 저금리 기조로 인해 세계적인 인플레이션 현상 발생, 이때부터 각국 정부는 인플레이션을 잡기위해 금리 인상을 하면서 부동산 가격이 내려왔습니다.
3. 부동산 가격이 내려오면서 공급은 기존 건설되던 곳들의 영향으로 분양, 입주 물량이 늘어나기 시작하면서 하락의 1차 파동이 진행됨.
4. 금리가 올라가고, 집값은 하락하면서 부동산 수요자들이 급감합니다.
5. 레고랜드 사태를 통해 PF대출 금리가 오르고 자금을 빌리는데 한계를 봉착한 건설사들의 재무상태가 급격히 나빠짐.
6. 부동산 경기가 침체에 접어 들다보니 PF대출로 사업을 하던 건설사들의 유동성이 악화되고, 사업성이 떨어집니다.
7. 이에 정부는 특례보금자리론이라는 40조짜리 대출을 꺼내 듭니다. 이에 시장이 반응하고, 부동산 경기가 살아나는 것처럼 보였습니다.
8. 그러나 결국 40조원 이라는 막대한 금액이 부동산을 견인하는데 성공하는 듯 보였으나, 결국 정책자금이 고갈된후 다시 급격히 하락하는 모습을 보입니다.
9. 결국 우리나라 전체 부동산시장을 40조원이라는 금액으로 집값 올리는데 쓰여버리는 형국이 되어버렸습니다. 30대에 40년 50년짜리 대출을 받는다 치면, 70~80대 까지 돈을 갚아야 하는 기형적 구조가 나와버립니다.
10. 최근 힘들어진 건설사를 위해 10월 31일 대책이라고 내놓음. 보증 한도 확대.
11. 부실해진 건설사와 금융권을 빨리 정리 해야할 것 같은데, 세금으로 기업에 인공호흡기 달아줌.
12. 결국은 정치 셈법이 작용한 듯. 내년 4월 총선이 코앞으로 다가와서, 표 계산을 하는 듯 보입니다.
13. 언제 터져도 이상하지 않을 상황을 국민 세금을 축내면서 버티지만, 총선 전이든 후가 됐던 결국 지금 부동산 경기 침체기에 접어든 시점에선 정부도 장기간 끌고 가기엔 부담이 클 것으로 보이며, 제발 더 악화 시키지 말고 서로 머리 맞대고 좋은 안이 나오길 바랍니다.
14. 최근 높아진 금리와 부동산 가격 하락의 영향으로 부동산 경매 시장의 물건이 50% 가까이 상승.
15. 경매 물건만 상승한게 아니라, 유찰되는 물건도 계속 늘어나고 있고, 낙찰율 또한 낮다.
16. 결국 정부도 돈을 썻지만, 제대로 시장에 영향을 못주고, 오히려 악화 시키는 정책만 남발.
17. 인플레이션으로 인한 물가상승, 금리 인상등으로 부담해야하는 이자비용 증가, 자재비, 인건비 상승을 견디지 못하고, 부도 처리되는 중소형 업체가 11월기준 500곳에 달함.
18. 납품업체, 도급 공사업체 등으로 피해가 전달되며, 줄도산의 위기로 경기에 더욱 악영향을 끼침.
19. 이런 현상은 결국 실업자를 늘리고, 시장 경제에 굉장히 부정적 요인으로 작용함.
20. 이런 상황이 되다 보니 금융권의 대출은 정부의 눈치를 보긴 하지만, 더욱 옥죌 수밖에 없는 현상이 발생될 것으로 보입니다.
21. 신용등급이 좋은 대형 건설사는 유동성도 풍부하고, 은행에서 돈을 빌리는데, 어려움을 덜 겪겠지만, 신용등급이 낮은 중소형 건설업체들은 금리를 더 높여 받거나, 대출 자체의 실행이 어려워지는 고충을 겪을 확률이 증가합니다.
22. 빠른 워크아웃, 부실기업의 정리 등이 필요해 보이나, 내년 전반기 내에 이뤄질지 의문.
23. 물론 부동산이 많이 올랐을 때 재테크를 성공적으로 한 분들도 있겠지만, 가격의 정점에 산 사람들은 많이 떨어진 곳들은 30~40%까지 아파트 가격이 하락을 했다.
24. 결국 부동산 시장의 침체는 건설사와 대출을 많이 일으켜 산 개인, 대출을 해준 금융 기관등 전반적인 경제에 영향을 줄 수 밖에 없다.
25. 부동산 시장 뿐 아니라 주식시장에도 당분간 큰 영향을 줄 것으로 판단되며, 상당한 주의가 필요해 보입니다.
다음은 요즘 부동산 관련 뉴스 기사들 속에 단어들에 대한 뜻이 뭔지 먼저 알아보고 가겠습니다.
1. 브릿지론이란 본 PF대출을 받기 전 공사 착공 이전에 사업 초기 대출로 매매 계약서나 토지주들과의 매매약정서가 90% 이상 모이면 이를 근거로 대출을 신청하는 것을 말합니다. 본 PF대출로 가기 전의 시행 단계의 단기 대출을 뜻합니다. 브리지론은 일반적으로 증권사, 캐피털, 저축은행등의 2금융권에서 진행하며, 사업이 무산될 수 있는 위험의 큰 리스크로 인해서 높은 금리와 단기 대출의 성격을 가지고 있습니다.
2. 브릿지론 자금의 일반적인 용도
- 토지 매입 자금
- 사업 운영 자금
- 건축 인허가 비용
- 시공사와의 계약금 용도
3. 브리지론의 특징
- 리스크가 큰 탓에 2금융권에서 진행
- 높은 금리
- 단기 대출 (통상 6개월에서 1년짜리 대출)
- 메인 PF대출 실행 전 상환
4. PF대출이란 (Project Financing)의 약자로 건설 또는 특정 사업의 수익을 담보로 공사 착공 이후 이루어지는 대출을 받는 금융 상품을 뜻합니다.
5. PF대출의 용도
- 건축비, 토목비, 설계비등의 비용인 공사비
- 임대료, 관리비, 인건비, 유지보수비 등과 같은 경비를 포함한 운영비
6. PF 우발채무란?
우발채무는 장래에 일정한 조건이 갖춰지면 발생하는 채무를 말하는데 PF 우발채무는 건설사가 시행사에 대해 보증한 PF 대출을 시행사 부도 등으로 인해 떠안게 되는 채무를 말한다. 연쇄적으로 대출을 해준 금융기관도 우발채무가 발생됩니다.
근데 어떤이유로 브리지론과 부동산 PF 부실로 대출 연체율이 올라가나요?
1. 건설업의 특성상 현재시점의 경기상황을 놓고 계획을 세우기 힘들다는 단점이 있다. 사업지 발굴에서 시작해 마지막 입주 까지의 기간이 장기간 이뤄지다 보니 경기 변동으로 인한 부동산 경기 침체, 금리 인상, 물가 상승으로 인한 자재비, 인건비 상승은 애초 계획한 이익률에 막대한 영향을 끼칠 수밖에 없다.
2. 브리지론의 경우 대부분 시행사가 자금력이 없다 보니 본PF대출로 전환되지 않으면, 힘들어질 수밖에 없는구조. 이자부담의 한계 봉착.
3. 부동산 시장의 침체로 인해 애초 계획했던 사업성을 기대하기 힘들어지면서 자금 소요가 높아지고, 대출금의 상환할 능력이 떨어질 수 있다.
4. 시행사는 자금 여력이 없는 곳이 대부분이다. 본PF대출에는 보통 시공사가 계약을 따내기 위해 지급 보증을 서게 되는데, 이러한 이유로 PF대출이 금융기관에서 중단될 때 시행사의 채무를 건설사가 고스란히 떠안게 된다.
5. 보통의 경우 PF대출로 발생된 채무 규모가 크다 보니, 어지간한 현금 유동성을 가지고 있지 않은 건설사는 결국 막대한 부채를 갚지 못하고 결국 부도 처리 될 수밖에 없다.
6. 대기업의 경우 출자 전환 등을 통해 자금을 지원 받을 수 있다지만, 중소형 건설사들은 대출연장, 추가대출이 나오지 않으면 해결할 방법이 없다.
7. 부동산 PF 우발채무의 현실화 가능성이 높은 위험군 우발채무 규모를 산정하여 부동산 업황 침체가 장기화될 경우, 미분양 위험 지역 확대 등으로 현재 5조 원인 위험군 우발채무 규모가 요주의 우발채무 규모인 20조 원까지 증가 추세를 보일 수 있다.
주식시장에서 건설관련주 투자에 확인이 필요한 사항
1. 기본적으로 대출은 받았으나, 건설 진척이 없는 미 착공 현장이 많은지 살펴본다.
2. 주택 사업, 아파트형 공장 같은 특정 사업에만 치우쳐져 있는지 확인한다. 그나마 우량한 회사라면 SOC사업등 다각화로 사업을 하고 있다.
3. 재무제표상 부채 비율이 300%, 차입금 의존률이 25%를 넘어가거나 인접한 수준이라면 보통 한계에 다다랐다고 판단.
4. PF 우발채무 규모 확인을 해볼 필요가 있다. 건설사의 사업보고서나 분기보고서 또는 신용평가사 보고서에서 PF 우발채무의 종류, 규모, 만기, 담보 제공 여부 등이 기재되어 있다. 공시에 있는 사업보고서 메뉴중 아래로 내리면 아래와 같이 PF대출중 우발부채로 변할수 있는 보증내역을 확인할 수 있다.
5. 미국의 금리가 다음 전반기 쯤에 인하할 수도 있다는 발표가 있었지만, 이에 대한 영향에 대한 판단을 내려야 한다.
6. 금리는 내려도 부동산 경기 침체로 인해 금리 인하의 영향은 제한적이라고 볼 수 있다. 왜? 가계부채가 너무 높다. 이로 인해 정부에서는 금리를 내리는데 부담을 가질 수 있다.
7. 정부 차원에서 주택공급 활성화 대책을 10월 31일 내놨지만, 부동산의 경기침체를 막을 수 있을까?
8. 보증한도 확대 현재 50%에서 70%까지 상향이 수요가 일어나지 않는 부동산 시장을 살릴수 있을지 의문이 존재.
9. 지금의 대책은 건설사 살리기 보다 대출을 연장해 주고, 대출 금액을 더 키우는 현상이 발생할 수도 있다.
10. 국토교통부, 금융위원회등 정부의 부동산 정책에 대한 자료를 꾸준히 살펴본다.